«Сады Морей» двойного назначения

Компания «Отель Девелопмент» при финансовой поддержке Внешэкономбанка открыла элитный комплекс «Сады Морей» в Геленджике на Черноморском побережье, где не только можно приобрести апартаменты, но и сдавать их затем в аренду с помощью профессиональной УК. Эксперты встретили хорошо известный на Западе, но пока новый для отечественного рынка формат жилья положительно. Однако их несколько смущает заявленная стоимость аренды: $300 в день в контексте нынешней действительности слишком оптимистично.

Комплекс «Сады Морей», открытый в апреле в Геленджике, ориентирован на тех, кто отдыху за рубежом предпочитает родные просторы. «Отель Девелопмент» приобрел на первой береговой линии пять гектаров земли, где выстроил в семь отдельных корпусов (6-8 этажей каждый). Там 262 апартамента, различных по площади и по планировке, а кроме того, каждая квартира снабжена собственным балконом или террасой. Есть пентхаусы с открытыми верандами и видом на море.

Среди достоинств «Садов Морей» не только поэтичное название, взятое из творчества знаменитого импрессиониста Клода Моне, но и инфраструктура. Торгово-развлекательная зона, бассейны, теннисный корт и детская площадка.

«Комплекс достаточно удачный с позиции генерального плана, зонирования, расположения объектов, - отмечает руководитель проектов жилой и гостиничной недвижимости отдела стратегического консалтинга Knight Frank Антон Мельников. - Место хорошее, первая линия, парковая зона. С позиции набора квартирографии дела обстоят тоже неплохо».

Между тем компания-застройщик рассчитывает, что «Сады Морей» вдохновят россиян на сдачу приобретенных апартаментов в аренду. Глава компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров отметил, что на Западе этот формат жилья двойного назначения давно известен и очень популярен, пока дело не доходит до российского клиента. Стоит ему приобрести недвижимость на зарубежном курорте, и вилла или квартира используется им только в личных целях, а не в коммерческих. Теперь компания Penny Lane Realty, отвечающая за реализацию апартаментов «Садом Морей», надеется, что ей удастся привить западный опыт на российской почве.

«Учитывая международную практику, такой подход абсолютно правильный. Всегда есть покупатели, которые готовы не только приобретать недвижимость, но и предоставлять ее в долгосрочную аренду», - отмечает директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

С этим согласен Антон Мельников: «Курортное жилье - прежде всего сезонное. Владелец живет там во время своего отпуска, в остальное время жилье нужно обслуживать, оплачивать коммунальные платежи, услуги управляющей компании, что выливается в довольно приличную сумму. Сдавать жилье в аренду в отсутствие владельца и тем самым окупать его - живая тема во всем мире и наверняка приживется в России».

«Отель Девелопмент» предпринял маркетинговый ход: для первых покупателей первый год обслуживания через собственную управляющую компанию - бесплатно. Для «не первых» цена обслуживания составит 90 руб. за кв. м в месяц.

Представители Penny Lane Realty обещают, что доходность от сдачи апартаментов будет выше, чем банковский депозит - гораздо выше: в качестве средней стоимости аренды в день называют сумму в $300.

Возможно, девелоперы надеются, что в сочетании с ценой предложения для покупателей апартаментов $5 тыс. за кв. м, такие расценки помогут максимально быстро вернуть Внешэкономбанку $350 млн, выделенные им на «Сады Морей» вместе с пятизвездной гостиницей Hilton Resort&Spa, пока только готовящейся к открытию. Общая сумма инвестиций на оба объекта составила $400 млн, 50 из которых внес сам «Отель Девелопмент».

Как заявил председатель совета директоров компании «Отель Девелопмент» Аббас Алиев, при том, что IRR (внутренняя норма доходности – «БН.ру») проекта составляет 19%, «к 2013 году все наши инвестиции в этот объект будут возвращены».

Напомним, что по его словам, «себестоимость строительства составила порядка $2 тыс. за кв. м, не включая затраты на мини-теплоэлектростанцию (открытую вместе с комплексом «Сады Морей» - «БН.ру») и землю. Если к этой сумме прибавить стоимость земли, подключения к коммуникациям, обременений и стоимости заемного финансирования, то инвестиционная стоимость 1 кв. м продаваемой площади может превысить $3,5 тыс.».

У самого синего моря

«По нашим оценкам, количество россиян, желающих отдохнуть на черноморском побережье, растет ежегодно на 7-10%, несмотря на кризис», - отмечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. «То, что мы сейчас наблюдаем - это переориентация значительной части платежеспособного спроса из Сочи, превратившегося в город-стройку, в сторону более комфортных для проживания и отдыха курортных мест. И альтернативы Геленджику в данном случае просто не найти, - подчеркивает Дзагуров, - к тому же в мае этого года здесь будет открыт международный аэропорт».

Однако, несмотря на все многообещающие факторы успеха, эксперты считают, что цены на продажу и на аренду придется снизить. Директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева отмечает: «Цена кажется несколько завышенной - нынешний Геленджик ориентирован на другой уровень клиентов». Никуличева уверена, что с началом сезона компания изменит изначальные условия для привлечения клиентов. С этим согласен и представитель компании Knight Frank. «На мой взгляд, на сегодняшний день немного высоковата цена», - говорит Антон Мельников. Однако он не сомневается, что компании удастся продать апартаменты, хотя прогнозирует, что займет это больше времени, чем хотелось бы застройщику.

Судя по всему, примеру «Отеля Девелопмент» последуют другие участники рынка: специалисты обещают, что формат жилья двойного назначения не только станет популярен, но и прибавит конкурентов комплексу «Сады Морей» в самом Краснодарском крае, включая Геленджик.